Términos que debes conocer en propiedad horizontal

Las palabras que más aparecen al convocar una asamblea, redactar un acta o cobrar expensas

Si estás entrando a trabajar en propiedad horizontal, es normal que se te crucen muchas palabras nuevas en una asamblea o en un acta. Este glosario te las simplifica: cada término se explica en una o dos frases, para que lo entiendas rápido. Cuando la ley regula el tema, citamos el artículo de la Ley 675 de 2001.

Bienes y espacios

Bien privado. Apartamento, local, parqueadero o depósito con dueño y uso exclusivo. La Ley 675 de 2001 los describe como inmuebles delimitados y funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo (art. 3).

Bien común. Partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los propietarios en común, como la portería, los pasillos, las zonas verdes o los ascensores (art. 3).

Reglamento de propiedad horizontal. Documento que define cómo se usa el edificio o conjunto, qué obligaciones tiene cada propietario y cómo funcionan sus órganos. Cada copropiedad tiene el suyo, así que conviene revisarlo antes de tomar una decisión.

Dinero y cobros

Coeficiente de copropiedad. Porcentaje asignado a cada bien privado. Sirve para repartir las expensas y para medir el peso del voto: las decisiones se cuentan por coeficientes, no por número de personas (art. 25). En propiedades residenciales se calcula, por regla general, con base en el área privada construida (art. 26).

Cuota de administración. Pago mensual que cada propietario hace para cubrir los gastos comunes del presupuesto aprobado. La ley habla de cuotas ordinarias de administración (art. 25).

Cuota extraordinaria. Cobro adicional que la asamblea aprueba cuando el presupuesto no alcanza para un gasto. Se reparte según el coeficiente de cada propietario.

Expensas comunes. Gastos necesarios para mantener el edificio o conjunto. Todos los propietarios deben contribuir a pagarlos (art. 29).

Fondo de imprevistos. Dinero reservado para gastos no previstos, como una reparación urgente. La ley lo regula en el artículo 35.

Cartera morosa. Deuda de expensas que un propietario no ha pagado. Si hay retraso, se causan intereses de mora de una vez y media el interés bancario corriente (art. 30).

Órganos y personas

Asamblea general. Reunión de todos los propietarios. Es el órgano que toma las decisiones más importantes de la copropiedad.

Consejo de administración. Grupo de propietarios que acompaña y supervisa al administrador. Es obligatorio en conjuntos comerciales o mixtos con más de 30 bienes privados; en residenciales es opcional (art. 53).

Administrador. Persona que ejecuta las decisiones de la asamblea y maneja el día a día de la copropiedad. Por regla general, es quien representa legalmente a la copropiedad.

Presidente de la asamblea. Quien dirige la reunión. Firma el acta junto con el secretario (art. 47).

Secretario. Quien lleva el registro de la reunión y firma el acta junto con el presidente (art. 47).

Propietario y tenedor. El propietario es dueño del bien privado. El tenedor usa el inmueble sin ser dueño, por ejemplo un arrendatario. Quién vota y quién paga se define en la ley y en el reglamento, así que revisa cada caso.

Asambleas y votaciones

Convocatoria. Aviso que se envía a los propietarios para citar la reunión. Normalmente indica la fecha, la hora, el lugar y el orden del día.

Orden del día. Lista de temas que se tratarán en la reunión, en el orden en que se verán.

Asamblea ordinaria. Reunión periódica para revisar cuentas, presupuesto y otros asuntos regulares.

Asamblea extraordinaria. Reunión convocada para un asunto urgente o específico, fuera de la ordinaria.

Quórum. Es el número mínimo de propietarios presentes para que la asamblea pueda sesionar. Es distinto de la mayoría con la que se aprueba cada decisión: una cosa es poder reunirse y otra es aprobar algo. La ley exige un número plural de propietarios para sesionar (art. 45). Lo desarrollamos en un artículo aparte.

Mayoría (mitad más uno). Para la mayoría de las decisiones, se necesita el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad, no de las personas que votan (art. 45).

Mayoría calificada (70 %). Algunas decisiones exigen más que la mitad más uno. Para esos casos, la ley pide el voto favorable del 70 % de los coeficientes de copropiedad (art. 46). La mayoría calificada no se aplica a todas las decisiones.

Poder. Documento con el que un propietario autoriza a otra persona a votar en su nombre en la asamblea.

Actas y documentos

Acta de asamblea. Documento que registra lo que se decidió: asistentes, orden del día, votos y decisiones. Debe quedar firmada por el presidente y el secretario (art. 47).

Libro de actas. Registro donde se guardan, en orden de fecha, las actas firmadas.

Impugnación de un acta. Procedimiento para cuestionar una decisión o un acta cuando hay irregularidades. Los plazos y el trámite dependen de la ley y del reglamento; si el caso es delicado, consúltalo con un abogado.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre cuota ordinaria y extraordinaria?

La cuota de administración es el pago mensual del presupuesto. La cuota extraordinaria es un cobro adicional para un gasto que el presupuesto no cubre.

¿Qué pasa si un propietario no paga las expensas?

La ley establece intereses de mora de una vez y media el interés bancario corriente (art. 30). Esa deuda queda como cartera morosa.

Para terminar

Llevar las actas al día también depende de entender estos términos. Usa el Generador de ActasDeReuniones.AI para pasar de la grabación de la reunión a un borrador del acta en pocos minutos. El borrador siempre necesita revisión humana antes de firmarse.